เรื่องของที่ดินจัดได้ว่าเป็นสินทรัพย์ประเภทหนึ่งที่มูลค่ามีแต่จะเพิ่มขึ้นกันรายวัน แม้จะเป็นสินทรัพย์ขนาดใหญ่ที่ไม่สามารถทำการเคลื่อนย้าย เคลื่อนที่หรือทำการเปลี่ยนตำแหน่งได้ แต่กรรมสิทธิ์ในการครอบครองนั้นก็สามารถทำการเคลื่อนย้ายถ่ายโอนอนกันให้กันและกันได้ โดยในการเคลื่อนย้ายถ่ายโอนในกรรมสิทธิ์นั้นก็จะต้องดูว่าเอกสารสิทธิ์ในการถือครองที่ดิน หรือ โฉนดที่ดิน ที่เรามีอยู่นั้น เป็นแบบไหน เงื่อนไขในการครอบครองเป็นอย่างไร และความสามารถในการถ่ายโอนกรรมสิทธิ์นั้นสามารถทำได้มากน้อยขนาดไหนก็จะมีความแตกต่างกัน แต่ทั้งนี้ การจะได้มาซึ่งเอกสารสิทธิ์ในการครอบครองที่ดิน หรือ โฉนดนั้น กระบวนการอย่างหนึ่งที่มีความจำเป็นต้นต้องทำนั่นก็คือ การตรวจสอบพื้นที่ หรือ การรังวัด ที่ดิน ซึ่งในขั้นตอนนี้บอกได้เลยว่าเป็นอีกหนึ่งขั้นตอนที่ต้องจับตาดู เพราะพื้นที่ที่เราใช้กับพื้นที่ที่ได้แสดงไวในเอกสารสิทธิ์นั้นอาจจะไม่ตรงกันได้ วันนี้ มาสิ จึงได้หยิบเอากับอีกหนึ่งสาระดี ๆ ที่เราควรรู้ไว้ ว่ารังวัดที่ดินอย่างไรจึงไม่ให้ที่ดินหาย ซึ่งรายละเอียดจะเป็นอย่างไรบ้างนั้น ไปอ่านกัน
ที่ดิน คืออะไร ?
คำว่า “ที่ดิน” ในทางกฎหมาย หมายถึง พื้นที่ดินทั่วไป ซึ่งไม่ได้จำกัดแค่ที่ดินที่ใช้สร้างอาคารบ้านเรือนหรือทำการเกษตรเท่านั้น แต่ยังครอบคลุมไปถึงที่ดินตามธรรมชาติ ได้แก่ ภูเขา ห้วย หนอง คลอง บึง บาง ลําน้ำ ทะเลสาบ เกาะ และที่ชายทะเล
ประเภทที่ดินในประเทศไทย
หลัก ๆ แล้วที่ดินในประเทศไทยแบ่งออกเป็น 2 ประเภท คือ
ที่ดินของรัฐ : ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 2 ระบุไว้ว่า เป็นที่ดินที่ไม่ได้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลใดบุคคลหนึ่งให้ถือว่าเป็นของรัฐ และเป็นที่ดินที่อยู่ในการดูแลของหน่วยงานราชการ เช่น กรมธนารักษ์ กรมพัฒนาที่ดิน กรมส่งเสริมเกษตรกร ฯลฯ ซึ่งถือว่าเป็นสาธารณะสมบัติของแผ่นดิน ใช้เพื่อสาธารณะประโยชน์ส่วนรวม หรือสงวนไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ได้แก่ อุทยานแห่งชาติ ที่ป่าไม้ ที่ราชพัสดุ
ที่ดินของเอกชน : ที่ดินที่ประชาชนทั่วไปสามารถจดทะเบียน เพื่อทำการซื้อ-ขาย แลกเปลี่ยน ให้เช่า ฯลฯ ได้หากมีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ได้แก่ โฉนดที่ดิน โฉนดตราจอง และตราจองที่ตราว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว” เป็นต้น
การรังวัดที่ดิน
การรังวัดที่ดิน หมายถึง การรังวัดปักเขตและทำเขต จดคำนวณการรังวัด เพื่อให้ทราบที่ตั้งและเนื้อที่ของที่ดิน วัตถุประสงค์ของการรังวัดหลัก ๆ ก็คือ
- เพื่อให้ทราบ “ที่ตั้งแนวเขตที่ดิน” คือให้รู้ว่าแนวเขตที่ดินเป็นอย่างไร ติดต่อกับที่ดินแปลงใดบ้าง และ มีความกว้างยาวเท่าใด
- เพื่อให้ทราบ “ที่ตั้งของที่ดิน” ว่าที่ดินตั้งอยู่ท้องที่ใด หมู่ใด ตำบลใด อำเภอหรือจังหวัดใด
- เพื่อให้ทราบ “เนื้อที่ของที่ดิน” ว่าที่ดินแปลงนั้นมีเนื้อที่กี่ไร่ กี่งานหรือกี่ตารางวา
เมื่อใดที่ควรมีการ รังวัดที่ดิน
ตามปกติแล้วเจ้าของที่ดินมักจะทำเรื่องขอให้มีการ รังวัดที่ดิน เมื่อจะทำการซื้อขายที่ดิน หรือทำการแบ่งที่ดินเพื่อแยกโฉนดออกจากกัน หรือเพื่อตรวจสอบว่าที่ดินนั้นๆมีขนาดและขอบเขตตรงตามโฉนดที่ถืออยู่ในมือหรือไม่ โดยขอให้เจ้าหน้ากรมที่ดินมาตรวจสอบ แต่บ่อยครั้งที่เจ้าของที่ดินอาจขอให้มีการตรวจสอบทุก 10 ปี เพื่อป้องกันการคลาดเคลื่อนของที่ดินและการอ้างปรปักษ์ได้ ซึ่งทุกครั้งที่มีการของให้มีการรังวัดที่ดินนั้นจะต้องมีขั้นตอนและค่าใช้จ่ายในการรังวัด ค่าใช้จ่ายในการจัดการโฉนดและพิสูจน์สอบสวน
โดยในการขอยื่นเรื่องเพื่อขอให้เจ้าหน้าที่ของกรมที่ดินมาทำการรังวัดที่ดินของเรานั้น จะต้องมีเอกสารสิทธิที่ดินอยู่กับตัวเสียก่อน เช่น โฉนดที่ดิน น.ส.3 น.ส.3 ก. น.ส.3 จ. เป็นต้น ซึ่งโฉนดดังกล่าวจะบอกถึงขนาดและแนวเขตของที่ดินเอาไว้ให้ตรวจสอบนั่นเอง
การยื่นคำขอรังวัดที่ดิน
ยื่นที่สำนักงานที่ดินจังหวัด สำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา หรือสำนักงานที่ดินอำเภอที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ คือโฉนดที่ดิน ติดต่อที่สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา ที่ที่ดินนั้น ตั้งอยู่หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ติดต่อที่สำนักงานที่ดินอำเภอที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ เว้นแต่ ได้มีการยกเลิกอำนาจนายอำเภอ ให้ติดต่อที่สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา ที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่
หลักฐานประกอบการขอรังวัด แบ่งแยก หรือสอบเขตโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์
- บัตรประจำตัว ทะเบียนบ้าน ทะเบียนสมรส หลักฐานการเปลี่ยนชื่อตัวชื่อสกุล (ถ้ามี)
- โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์
- หลักฐานประกอบการขอรังวัดรวมโฉนดที่ดิน
- บัตรประจำตัวประชาชน ทะเบียนบ้าน ทะเบียนสมรส หลักฐานการเปลี่ยนชื่อตัว ชื่อสกุล (ถ้ามี)
- โฉนดที่ดินที่จะขอรวม ต้องมีลักษณะดังนี้
- ต้องเป็นหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ประเภทเดียวกัน เว้นแต่ โฉนดแผนที่ กับโฉนดที่ดินให้รวมกันได้
- ต้องมีชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในโฉนดที่ดินเหมือนกันทุกฉบับและต้องยังมีชีวิตอยู่ทุกคน
- ต้องเป็นที่ดินติดต่อผืนเดียวกัน ในจังหวัดและสำนักงานที่ดินเดียวกัน
ขั้นตอนการรังวัด แบ่งแยก รวม สอบเขตที่ดิน
- ไปติดต่อที่สำนักงานเขตที่ดิน
- รับคิว และรับคำขอสอบสวน ชำระเงินค่าธรรมเนียมคำขอ
- ส่งฝ่ายรังวัดดำเนินการ นัดวันทำการรังวัด กำหนดตัวช่างรังวัด กำหนดเงินมัดจำรังวัด
- ค้นหารายชื่อเจ้าของที่ดินข้างเคียง และพิมพ์หนังสือแจ้งข้างเคียง
- รับหนังสือแจ้งข้างเคียง วางเงินมัดจำรังวัด รับหลักเขตที่ดิน
- ช่างรังวัดออกไปทำการรังวัดตามวันที่กำหนดไว้
- คำนวณเนื้อที่ และเขียนรูปแผนที่ในโฉนดที่ดิน
- ส่งเรื่องรังวัดคืนฝ่ายทะเบียน เรียกผู้ขอมาจดทะเบียน
- สอบสวนจดทะเบียนแบ่งแยก
- ตรวจอายัด
- ชำระเงินค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน และค่าโฉนด
- แก้รายการทะเบียน และจดทะเบียนแบ่งแยก
- สร้างโฉนดที่ดินแปลงแบ่งแยก
- เสนอเจ้าพนักงานที่ดินลงนามและประทับตรา
- แจกโฉนดที่ดินแปลงแบ่งแยก (หากเป็นการรังวัดเพื่อแบ่งแยกที่ดิน)
ปัญหาที่อาจพบ
รังวัดแล้วไม่ตรง
แน่นอนว่ารังวัดแล้วอาจพบเรื่องเซอร์ไพรซ์คือหมุดที่ปักไว้ไม่ตรงกับโฉนดที่ดิน ซึ่งอาจเกิดขึ้นได้จากหลายกรณี ในกรณีนี้หากเป็นการซื้อขายจะต้องอ้างอิงจากประมวลกฏหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 กล่าวคือ “หากเนื้อที่อสังหาริมทรัพย์น้อยหรือมากกว่าที่ระบุในสัญญาไม่เกินร้อยละห้าของเนื้อที่ทั้งหมดที่ระบุในสัญญา ผู้ซื้อจะต้องรับไว้แล้วใช้ราคาตามส่วน เว้นแต่ผู้ซื้อจะแสดงให้เห็นว่าถ้าตนทราบก่อนแล้วคงมิได้เข้าทำสัญญานั้น แต่หากเนื้อที่น้อยหรือมากกว่าที่ระบุในสัญญาตั้งแต่ร้อยละห้า กฎหมายให้สิทธิแก่ผู้ซื้อว่าจะบอกปัดไม่ยอมรับหรือจะยอมรับไว้และใช้ราคาตามส่วนตามแต่จะเลือก” ซึ่งหลักเกณฑ์ดังกล่าวจะช่วยลดกรณีพิพาทหากเกิดความเข้าใจผิดกันเช่นนี้ได้ไม่มากก็น้อยอย่างแน่นอน
รังวัดแล้วพบว่าหลักหมุดหาย หรือหมุดเคลื่อน
กรณีนี้เป็นอีกกรณีที่มักเกิดขึ้นทั้งโดยความตั้งใจและไม่ตั้งใจ บางครั้งเมื่อไม่ได้รังวัดไปนานๆ หลักหมุดที่ดินอาจมีการเคลื่อนไป หรือหายไปจากแนวเดิมได้ ด้วยการเปลี่ยนแปลงทางธรรมชาติ แต่ก็มีบ้างที่เกิดขึ้นโดยความตั้งใจในการ “ย้ายหมุดที่ดิน” ในกรณีนี้ก่อนอื่นเลยให้ตรวจสอบเปรียบเทียบกับโฉนดข้างเคียงก่อน ว่ามีแนวเขตตรงกันหรือไม่ หากมีพื้นที่หายไปจริงก็ต้องให้เจ้าของที่ดินมาลงชื่อรับรองแนวเขตเพื่อแก้ไขเนื้อที่ให้ตรงตามโฉนด แต่หากเจ้าของที่ดินทำการคัดค้าน ก็อาจจะต้องมีการฟ้องศาลเพื่อสอบเขตที่ดิน และนำหลักฐานไปพิสูจน์กันต่อไป
ในกรณีที่เสียเขตที่ดินไปเกิน 10 ปี และผู้ถือครองอ้างว่าได้ครอบครองโดยปรปักษ์
สามารถฟ้องคดีเพื่อเอาคืนที่ดินซึ่งการครอบครองนั้นได้โดยอาศัยมาตรา 1382 แต่จะอยู่ในบังคับของบทบัญญัติมาตรา 1376 กล่าวคือ “ถ้าผู้ครอบครองถูกแย่งการครอบครองโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายไซร้ ท่านว่าผู้ครอบครองมีสิทธิจะได้คืนซึ่งการครอบครอง เว้นแต่อีกฝ่ายหนึ่งมีสิทธิเหนือทรัพย์สินดีกว่า ซึ่งจะเป็นเหตุให้เรียกคืนจากผู้ครอบครองได้” โดยเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินเดิมสามารถฟ้องคดีได้นั่นเอง
*การครอบครองปรปักษ์
“มาตรา 1382 ว่าด้วยการเข้าครองของทรัพย์สินของผู้อื่นหรือครอบครองปรปักษ์ โดยการจะเข้าครอบครองที่ดินของผู้อื่นได้นั้น ผู้ที่เข้าครอบครองปรปักษ์จะเข้ามาใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่ผู้อื่นเป็นเจ้าของนั้นอย่างเหมาะสมกับปราศจากการข่มขู่ การใช้กำลัง การหลอกลวงและไม่มีใครหวงห้ามกีดกันในแสดงความเป็นเจ้าของหรือฟ้องร้องขับไล่ รวมไปถึงครอบครองโดยไม่ได้หลบซ่อนเร้น ปิดบัง หรืออำพรางใด ๆ ประกอบกับระยะเวลาที่ได้เข้ามาครอบครองที่ดินของผู้อื่นติดต่อกันมาเป็นระยะเวลา 10 ปี แล้วจึงสามารถจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในที่ดิน เนื่องจากการครอบครองปรปักษ์ได้”
ป้องกันได้ไม่ยากแค่ต้องรอบคอบ
ข้อควรทำ ในการรังวัดที่ดินก็คือ ควรมีการเก็บภาพการรังวัด และภาพแนวเขตเอาไว้เป็นหลักฐานเพื่อใช้ในการยืนยันแนวเขตที่ดินและจุดปักหมุดเขตที่ดินในอนาคตเผื่อกรณีที่มีการเปลี่ยนแปลงเพื่อที่จะได้ไม่เสียสิทธิในที่ดินของตัวเองไปโดยรู้เท่าไม่ถึงการณ์ และแน่นอนเพื่อให้การจัดการที่ดินไม่ต้องมาสะดุดกับเรื่องหมุดเขตและการรังวัดที่ตกหล่นเช่นนี้
ขอขอบคุณ : บ้านและสวน
และนี่ก็เป็นอีกหนึ่งสาระดี ๆ ที่ มาสิ ได้เอามาฝากกัน สำหรับผู้ที่พอจะมีกำลังมีทรัพย์สิน มีที่ดินเป็นของตัวเองอย่าลืมสำรวจตรวจเช็คเอกสารการถือครอง และการทำประโยชน์ในพื้นที่ตนดูอีกครั้งด้วย และนี้ก็เป็นอีกเพียงหนึ่งข่าวสารที่ มาสิ ได้นำมาอัพเดทให้ทุกคนได้ทราบกัน แต่ยังไม่หมดแต่เพียงเท่านั้น อย่างที่ได้กล่าวไปเมื่อข้างต้น เกี่ยวกับ ประกันภัยบ้าน ที่ให้ความคุ้มครบ ทั้งน้ำท่วม ไฟไหม้ จะเป็นประกันภัยแผนไหน น่าสนใจอย่างไรไปดูกัน
คุ้มครองไฟไหม้ ฟ้าผ่าภัยธรรมชาติ ภัยระเบิดภัยจากยาพาหนะ และอากาศยาน ความคุ้มครองค่าเช่าที่อยู่อาศัยชั่วคราว วันละไม่เกิน 1,000 บาท สูงสุด 100,000 บาท ความคุ้มครองเพิ่มเติมจากมาตรฐาน ได้แก่ น้ำท่วม จราจล ความเสียหายต่อเครื่องใช้ไฟฟ้า ค่าค้ำยัน รื้อถอน ขนย้าย สูงสุด 30% ของทุนประกัน
ความคุ้มครองมาตรฐาน ประกันภัยบ้าน
- ไฟไหม้ ฟ้าผ่า ( รวมความเสียหายต่อเครื่องใช้ไฟฟ้าและอุปกรณ์ไฟฟ้าที่เกิดจากการลัดวงจรจากฟ้าผ่า ) ภัยระเบิด ภัยจากยวดยานพาหนะ ภัยเนื่องจากน้ำ ( ไม่รวมน้ำท่วม )ภัยจากอากาศยานชดใช้ตามความเสียหายจริง แต่ไม่เกินทุนประกัน
- คุ้มครองภัยธรรมชาติ 4 ภัย ( ภัยลมพายุ, ภัยน้ำท่วม, ภัยแผ่นดินไหว, หรือ ภูเขาไฟระเบิด หรือ สึนามิ, ภัยลูกเห็บ ) ทุกภัยรวมกัน ไม่เกิน 20,000 บาทต่อปี
- คุ้มครองค่าเช่าที่อยู่อาศัยชั่วคราว( ตามเงื่อนไขกรมธรรม์ประกันอัคคีภัย สำหรับที่อยู่อาศัย ) สูงสุดวันละไม่เกิน 1,000 บาท และสูงสุดไม่เกิน 100,000 บาทตลอดระยะเวลาเอาประกันภัย
ความคุ้มครองเพิ่มเติมจากมาตรฐาน ของ ประกันภัยบ้าน ทิพยยิ้มได้
ไม่ว่าจะเหตุ ไฟไหม้แบบไหน หรือเหตุอัคคีภัยที่ใด หากมี ประกันภัยบ้าน “ บ้านทิพยยิ้มได้ ” ชดใช้ 30% ของทุนประกันภัย ต่อภัย ได้แก่
- ภัยน้ำท่วม( คุ้มครองหลังวันเริ่ม 7 วัน )
- ภัยลมพายุ
- ภัยลูกเห็บ
- ภัยแผ่นดินไหว หรือภูเขาไฟระเบิด หรือ สึนามิ
- ภัยจากการจลาจล และการกระทำด้วยเจตนาร้าย ( ยกเว้นการกระทำเพื่อผลทางการเมือง ศาสนา หรือ ลัทธินิยม )
ตารางเปรียบเทียบความคุ้มครอง บ้านทิพยยิ้มได้
ตารางเปรียบเทียบความคุ้มครอง บ้านทิพยยิ้มได้
เบี้ยประกันรวมภัยน้ำท่วม (รวมภาษีมูลค่าเพิ่มและอากรแสตมป์) (บาท)
เบี้ยประกันรวมภัยน้ำท่วม (รวมภาษีมูลค่าเพิ่มและอากรแสตมป์) (บาท)
เบี้ยประกันไม่รวมภัยน้ำท่วม (รวมภาษีมูลค่าเพิ่มและอากรแสตมป์) (บาท)
เบี้ยประกันไม่รวมภัยน้ำท่วม (รวมภาษีมูลค่าเพิ่มและอากรแสตมป์) (บาท)
เงื่อนไขการรับประกัน
- สถานที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยเท่านั้น
- สำหรับสิ่งปลูกสร้างชั้น 1 ฝาผนังคอนกรีต
- เงื่อนไขความคุ้มครองและข้อยกเว้นเป็นไปตามกรมธรรม์
- ผู้ซื้อควรทำความเข้าใจในรายละเอียดความคุ้มครองและเงื่อนไขก่อนตัดสินใจทำประกันภัย
สนใจสมัคร บ้านทิพยยิ้มได้ ทิพยประกันภัย
หากต้องการข้อมูลเพิ่มเติมสามารถโทรมาสอบถามรายละเอียดต่างๆ ได้ที่ 02 710 3100 หรือแอดไลน์ @masii ( มี @ ด้วยนะครับ ) เพื่อติดตามข่าวสารและบทความดีๆ ที่ มาสิบล็อก เกี่ยวกับ บัตรเครดิต บัตรเดบิต บัตรกดเงินสด สินเชื่อส่วนบุคคล สินเชื่อบ้านแลกเงิน สินเชื่อรถแลกเงิน และผลิตภัณฑ์ทางการเงินจากสถาบันการเงินชั้นนำทั่วประเทศ
อ่านบทความที่น่าสนใจเพิ่มเติมเกี่ยวกับ ประกันภัยบ้าน
- ประกันภัยบ้าน คุ้มครองครบทั้งไฟไหม้ น้ำท่วม ที่ co.th ….พร้อม เปิดทำเลแบบนี้ สร้างบ้านแบบไหนดี อยู่แล้วสบาย
- 7 ฮวงจุ้ยบ้านผิดๆ ที่ควรรีบแก้ เพื่อชีวิตที่ดี พร้อมเพิ่มความอุ่นใจ ด้วยประกันภัยบ้าน
- ทำนายฝัน ฝันว่าพายุพัดบ้านพัง หลังคาบ้านพัง หมายความอย่างไร ? … แล้วหากเกิดขึ้นจริง ประกันภัยบ้าน คุ้มครองความเสียหายอย่างไร ? ที่นี่มีคำตอบ
- 5 ข้อ ที่คนซื้อบ้านควรรู้ ก่อนเลือกซื้อประกันภัยบ้าน
- masii แนะนำ! ประกันภัยบ้าน ประกันดีๆไม่ควรพลาด
_____________________________________________
Please become Masii Fan
Facebook: https://lnkd.in/gFFh8mh
Website: www.masii.co.th
Blog: https://masii.co.th/blog
Line: @masii
Tel: 02 710 3100
Youtube: https://lnkd.in/gbQf9eh
Instagram: https://lnkd.in/ga4j5ri
Twitter: twitter.com/MasiiGroup
#สินเชื่อ #ประกัน
#ประกันบ้าน #ประกันภัยบ้าน
#รถแลกเงิน #บ้านแลกเงิน #สินเชื่อส่วนบุคคล
#บัตรกดเงินสด #เงินด่วนทันใจ #สินเชื่อส่วนบุคคลออนไลน์
#กู้เงิน #เงินสด #เงินก้อน #เงินด่วน #เงินกู้ทันใจ #masii
#มาสิ #ครบง่ายสะดวก #เพื่อความสุขในชีวิตที่ดีกว่า
#ครบง่ายสะดวกเพื่อความสุขในชีวิตที่ดีกว่า #SimplifiedComparison
